30. nov. 2018

Siste oppdatering på denne siden.

På nye hjemmesiden, er det nå lagt ut info om retningslinjer rehabilitering korreksjon giroer januar 2019.

https://smestaddammen.herborvi.no

Ny Hjemmeside


Ny hjemmeside
Smestaddammen borettslag har fått ny Hjemmeside:
smestaddammen.herborvi.no
og vi tar gjerne i mot forslag til ideer for videre utvikling.
Den ‘gamle’ Hjemmesiden vil være operativ en tid fremover inntil all info er flyttet til ny.

All ny info vil komme på nye hjemmesiden.

BEBOERSKRIV NOVEMBER 2018


BEBOERSKRIV NOVEMBER 2018 - se Hjemmeside

I beboermøter ønsker styret å informere om relevante saker for borettslaget. I tillegg blir det løpende lagt ut informasjon på borettslagets hjemmeside www.smestaddammen.no.
Styret utfører sine oppgaver etter borettslagsloven samt borettslagets vedtekter og husordensregler på vegne av og med mandat fra andelseierne.

Tenning av Julegran
Vi samles til tenning av Julegran, Annen Søndag i Advent; kl. 18.00.
Gaveposer til barna, gløgg til voksne (mulig Nissen ikke har tid i år), julesanger rundt julegranen.
Som i fjor, minner styret om mulig hukommelsessvikt hos voksne når det gjelder tekst i våre tradisjonelle julesanger og foreslår at alle frisker opp sviktende kunnskap.

Ny hjemmeside
Smestaddammen borettslag har fått ny Hjemmeside:
smestaddammen.herborvi.no
og vi tar gjerne i mot forslag til ideer for videre utvikling.
Den ‘gamle’ Hjemmesiden vil være operativ en tid fremover inntil all info er flyttet til ny.

Fellesarealer, endringer og bruk
Etter 30 år er våre vaner og rutiner for bruk av fellesboder endret.
Da borettslaget stod ferdig i 1989 var det 30 uteplasser for sykler og små rom i fellesbodene som ikke egnet seg for bl.a. sykler og barnevogner. I dag er det registrert ca 125 sykler; flere har mer enn én og vi vil etterhvert få ‘kassesykler’ (2,5 m lange) som også skal kunne parkeres sikkert.
Små rom i fellesbodene er etetrhvert fjernet for å oppnå bedre fleksibilitet med oppbevaring av sykler, sportsutstyr og barnevogner.
60 A-D har store arealer. 62 A-C noe mindre, men boden er allerede full med sykler.
64 A-C har begrenset areal som heller ikke er oppvarmet.
Beboere som har 2 sykler (evt flere) eller ønsker å oppbevare sportsutstyr o.l. i fellesbod, må dermed benytte 60 A-D; egen låsbrikke gir adgang til alle fellesboder.
Nytt sykkel hus utenfor 60d-62a er ferdig (vinduer ikke montert), rommet har lys, er oppvarmet og kan benyttes til oppbevaring av sykler og barnevogner; låsbar ytterdør blir montert primo 2019.
Avfallshus utenfor 60b og 64a blir bygget om på samme måte våren 2019 – begge kan imidlertid nå benyttes til parkering av sykler.

Styrevedtak om brannsikring
Forslag til vedtak i møte 20 august 2018:
‘Arbeidet med brannsikring i alle deler av borettslaget fellesarealer (garasje, fellesboder, trapperom og leiligheter) skal prioriteres, oppdateres’. Vedtaket enstemmig vedtatt.
Norsk Brannvern er siden 2016 engasjert for årlig kontroll av fellesarealer og andeler (røykvarslere og brannslukningsapparater). Styret vil innhente tilbud på tekniske løsninger for brannvarsling i trapperommene og garasje.
Når fellesboder og sykkelhus er ferdigstilte, vil det ikke lenger være tillatt med oppbevaring av brannfarlige ting i trapperommene og oppbevaring av barnevogner på dagtid vil ikke bli tillatt.

Lov om borettslag, Vedtekter, Husordensregler og Retningslinjer
Borettslagets vedtekter ble i Generalforsamlingen 2016 tillagt en bestemmelse om ‘Helhetlig og stilrent bygningsmessige uttrykk’; dette gjeldt i hovedsak fasader mot grøntarealet, terrasser, balkonger, stakitt (espalier) og markiser.
I 2018 vedtok Generalforsamlingen nye Husordensregler.
Om kort tid vil styret legge frem ‘Retningslinjer ’ som i hovedsak tar for seg råd og forpliktelser med oppussing av leiligheter.
Innen Generalforsmalingen 2019 vil det i tillegg bli utarbeide ‘Slik har vi det’; en funksjonsbeskrivelse av tekniske og etv andre forhold (ventilasjon, postkasser, nøkler og lås, mm).
Med erfaring fra de siste årene, vil styret etter hvert også informere om beboernes (og styrets) ansvar og forpliktelser overfor alminnelig lovverk og borettslagets vedtekter, ordensregler og retningslinjer.

Nytt avfallsdepot, kildesortering
Avfallshåndtering fungerer etter kommunens rutine, bakken foran containerne vil bli gjort ferdig, asfaltert våren 2019 (se under).
Forøvrig vises til forrige Beboerskriv om sortering (legges på ny Hjemmeside)

Rensing av interne avløp og ventilasjon, 2
Ny dato for neste rensing av interne rør og avtrekksrør er FREDAG 14 DESEMBER fra kl 07.30 og blir gjennomført og fulgt opp på samme betingelser som første gang; se info tavle i oppgangene; ref Borettslagsloven § 5.17 og Smestaddammen borettslags vedtekter § 5.2 avsnitt 4.
Ved rens av ventilasjonsrør i 2015 og i august 2018 ble det registrert flere leligheter som hadde montert ulovlig avtrekk i kjøkken og på bad.
Styret vil be beboere som har montert ulovlige avtrekk signere en erklæring om at disse blir avviklet og fjernet.
Borettslagets ventilasjonsanlegg er enkelt og med begrensete muligheter for justeringer. Styret vil likevel engasjere fagkunnskap i 2019 for vurdering av kapasitet og brannsikkerhet.

Bygningsskader, lekkasje i 62 B
Det har over lenge tid vært lekkasjer fra ‘tak’ til inngangen i 62 og årsaken vanskelig å finne. Det er imidlertid  - forhåpentligvis – nå avdekket at utvendige glasslister (neopren, ‘gummilister’) er sprukket (tørket av ultrafiolett lys etter 30 år). Regnvann på glassruten renner ned og inn i sprekker på neoprenlistene, deretter inn og ned i karmene til tak (himling) i inngangen.
Nye neoprenlister er bestilt og vi håer dette vil være tilstrekkelig for å stoppe videre lekkasje.

Pågående arbeid
Det utføres flekking, sementpuss av sår og maling på betongveggene i garasjen.

LØFTET
Enkelte arbeider er forsinket; ny sykkelbod får vinduer og ytterpanel (forhåpentligvis) før jul og låsbar dør primo 2019.
Forespørsel om kostnad for dører til innganger, fellesboder og garasje er sendt leverandører.
Pristilbud om asfaltering av interne veier er mottatt og vil bli lagt ca april 2019.
Ny lekeplass syd vil bli opparbeidet våren 2019, omfang og kostnader vurderes ift finansiering av LØFTET.
Ny baldakin med lys over garasjeport nord sendes til kostnadsvurdering primo 2019.

Varsel om endring av felleskostnader
Styret har vedtatt å øke felleskostnadene med 3,1 % * fra 01.01.2019. Dersom du har avtale med autogiro, må du selv endre dette i din nettbank, evt ta kontajt med banken.
*(Konsumprisindeksen 2017-2018).




Styret
11.11.2018

18. aug. 2018

BEBOERSKRIV MAI 2018


BEBOERSKRIV MAI 2018

I beboermøter ønsker styret å informere om relevante saker for borettslaget. I tillegg blir det løpende lagt ut informasjon på borettslagets hjemmeside www.smestaddammen.no.
Styret utfører sine oppgaver etter borettslagsloven samt borettslagets vedtekter og husordensregler på vegne av og med mandat fra andelseierne.

Styret ønsker alle naboer velkommen tilbake etter en lang og fantastisk sommer. Både gressplen og busker har vist tegn til tørke, men regnet den siste uke ser ut til å berget alt det grønne.

Nytt avfallsdepot, kildesortering
Smestaddammen borettslag åpnet sitt nye avfallsanlegg med kildesortering i slutten av juni; da ble opgså de tidligere avfallshusene stengt for avfallshåndtering.
Her er noen enkle råd:
Restavfall, matavfall og plastemballasje:
  • Matavfall legges i grønn pose. Kjøtt- og fiskeavfall anbefales lagt i dobbelt pose (2 poser).
  • Ren plastemballasje legger du i blå pose.
  • Restavfall legges i vanlige handleposer.
De tre posene legges i samme container (2 stk utenfor 60 D). Papir skal legges i de 2 andre containerne (høyre side). Større typer avfall må leveres til nærmeste gjenbruksstasjon, Ringveien, 3-4 minutters kjøring fra oss.
Ferskt matavfall som kjøtt, fisk og (ikke minst) rekeskal MÅ legges i dobbeltposer (2 stk). Her kan man finne mer informasjon om kildesortering i Oslo kommune:

Til vaktmesters forferdelse og styrets bestyrtelse er det likevel funnet etterlatte søppelposer på gulvet i avfallshusene gjennom hele sommeren  - selv etter det ble satt informasjon om at dette IKKE VAR TILLATT.

Rensing av interne avløp og ventilasjon
Se tidligere beboerskriv og informasjon på tavle i trapperommene. Utførende firma Power Clean vil henvende seg til andelseierne hver morgen kl 07.30 for avtale om atkomst til leiligheten. Beboere som ikke kan være i leiligheten i løpet av dagen, kan levere og få denne returnert om ettermiddagen eller lagt i postkassen. (Samme rutine ble gjennomført i 2017)
Mandag 20.08: 60 A – B
Tirsdag 21.08: 60 C – D
Onsdag 22.08: 62 A – B
Torsdag 24.08: 62 C – 64 A
Fredag 25.08: 64 B - C
Beboere som ikke kan være tilstede mellom 20 og 25 august må melde til styret.
Ny dato for leiligheter som ikke er tilgjengelige 20-25 august, vil bli satt til senere.
Leiligheter som heller ikke da er tilgjengelige, vil bli pålagt å informere styret om passende tidspunkt og kostnad fort arbeidet, ca kr 1500, vil bli videreført til andelseier.

Arbeidet gjennomføres etter:
Borettslagsloven § 5.17
og
Smestaddammen borettslags vedtekter § 5.2 avsnitt 4.
som gir styret eller styrets representant(er) tilgang til leilighetene.
Borettslagets Ordensregler pkt 2.6:
Det skal ikke under noen omstendighet kobles vifte eller lignende til eksisterende ventilasjonsanlegget. Slike anretninger kan bidra til at ubehagelig lukt spres til naboer.
Beboere som har montert (vifte) eget avtrekk på kjøkken og/eller bad vil bli registrert av Power Clean og må innen fire uker dokumentere at disse er fjernet; avtrekk med kullfilter er tillatt.
Styret vil benytte retten til å foreta ikke-varslet etterkontroll v/ vaktmester.

Postkasser
Leverandør, Stansefabrikken, har justert postkasser der låsen ikke fungerer tilfredsstillende.
Beboere som fremdeles opplever avvik, må meddele styret eller Stansefabikken v/Jørn Nygaard (Jny@Stansefabrikken.no) innen 15. september 2018.

Balkonger
Det er utført reparasjons på gulvet i 8 balkonger.
Eventuell nye reparasjoner vil kunne bli utført våren 2019.

Trær, gartner og vedlikehold
Stryet har mottatt ønsker fra beboere om ‘uttynning’ av trærne på indre (øst) og ytre (vest) område.
I sommer er det felt ett stort tre (øst for 60 C) og en treklynge øst for trampolinen samt nederste grener på alle trær i indre område for bedre utsyn fra bakkenivå.
Det vil i løpet av høsten bli utarbeidet en utomhusplan for området som tilhører Smestaddammen borettslag og styret vil legge frem til forslag til behandling av grøntarealer innen generalforsmaling 2019.

Parkering
Det er innført ny ordning med digital registrering av gjesteparkering fra 1. juli 2018.
Styret minner om intensjonen i Husordensreglene angående parkering på indre område: begrenset kjøring og parkering gjelder alle typer motorkjøretøy som bil, motorsykkel, scooter og moped. Disse skal parkeres i garasjen eller på gjesteparkering.

Trampoline
Ny trampoline er montert på nedre lekeplass.

Skilt
Styret minner (enda en gang) om at skilt på ringetablå og postkasser skal være helthetlig, dvs med samme type skrift. Vaktmester melder at det fremdeles er ‘papirlapper’ på enkelte samt at det også er skilt med skrifttype som avviker fra normen som er bestemt for smestaddammen borettslag.

Fellesboder, sykkelparkering og oppbevaring
Fellesbodene under 60 D og 62 C er utvidet og nye sykkelstativer bestilt.
Bodene skal i hovedsak benyttes til oppbevaring av aktive ting som sykler, fritidsutstyr, barnevogner.
Oppbevaring av ikke-aktive ting skal begrenses. Styret vil kunne tilby midlertidig oppbevaring i vaktmestergarasjen for beboere som pusser opp leiligheten o.l., flytter eller på annen måte har slikt behov for kortere periode.

Avfallshus til sykkelparkering
Arbeidet med ombygging av avfallshuset utenfor 62 A påbegynnes 21 august; her vil det bli parkering til både sykler og barnevogner.

Fremtidig sykkelparkering
Smestaddammen borettslag skal representere og tilby tiltak som er tråd med alminnelige praktiske endringer i samfunnet som el-bil, kildesortering, bruk av sykler og pleie av grønne omgivelser.
Da borettslaget stod ferdig i 1989 var det stativer til 30 sykler, i juni viste opptelling 114 sykler.
Syklene er i tillegg bredere (styret), hjuldekkene tykkere og parkering krever dermed større bredde. Enkelte beboere har også 2 sykler (vinter og sommer), mulig 3 (spesial-, konkurransesykkel).
Fellesboder er ujevnt fordelt mellom blokkene, men alle beboernes nøkkelbrikker fungerer på dørene til alle fellesbodene.
64 A-C har kun uisolert bod (overfylt med sykler), denne benyttes praktisk også av 62 C.
Fellesbod for 62 A-C har nye stativ for 18 sykler.
Fellesbod for 60 A-D (under 60 D) er vesentlig utvidet, på sikt med plass til 36 sykler og vil også kunne ha plass til kassesykler.
Slik noen beboere nå har lengere avstand til avfallscontainerne, vil de som har flere sykler parkere disse i de fellesbodene der det er mest plass (vintersykkel om sommeren, sommersykkel om vinteren).

LØFTET
Videre arbeider:
·        Ombygging av avfallshus til sykkelparkering
·        Dører til trapperom (inngangsdører)
·        Bilder i trapperom (historiske motiver fra området)
·        Dører til garasje og fellesboder
·        Lekeplasser, oppgradering
·        Asfaltering (sannsynlig våren 2019)
·        Baldakin over garasjeport nord
Arbeidene er innenfor budsjett.

Styrets arbeider:
·        Brannsikkerhet
·        Områdeplan
·        Hjemmeside
·        Retningslinjer for Smestaddammen borettslag (trinn 4)*


Styret
17 august 2018



*
Trinn 1: Lov om borettslag
Trinn 2: Vedtekter for Smestaddammen borettslag
Trinn 3: Husordensregler
Trinn 4: Retningslinjer
Trinn 5: ‘Slik vil vi ha det’

12. aug. 2018

Viktig informasjon om rensing av avløpsrør og ventilasjon!



Vennligst les hele dette skrivet nøye. Vi skal rense avløpsrørene i leiligheten og samtlige fellesrør i bygningen, samt ventilasjon. 
Vi begynner med en inspeksjons- runde kl.0730. Rensingsarbeidet vil pågå hele dagen og avsluttes ca. kl.1530, ofte er vi ferdig noe tidligere. Når vi har avsluttet alt arbeid i leiligheten og oppgangen, vil vårt personale informere om dette. Er du hjemme denne dagen, må ikke leiligheten forlates før vi har gitt beskjed om at arbeidet er avsluttet i din leilighet.

SIKKERHETSFORSKRIFTER

Når arbeidet pågår i oppgangen vil man høre en susende, hvinende lyd. Vi stenger ikke vannet, og vann og avløp kan stort sett benyttes som normalt under dagen. Det kan bli nødvendig med et forbud i korte perioder. Spør på inspeksjonsrunden hvis du er usikker.

Kjøkken

Tøm skapene under oppvaskbenken!
Dette må gjøres fordi vi skal demontere vannlåsen for å rense kjøkkenavgreningen. Legg en hel plastikkpose/brødpose i hver oppvaskkum, fyll dem med vann og knyt igjen. Bruk eventuelt noe annet tungt. Fjern tepper på gulv foran kjøkkenvasken.

Om rensing av avløpsrør og ventilasjon!

Bad

Dekk over toalettskålens åpning med en avis. Fell Ned ringen og lokket. Legg en avis over sluket i gulvet og sett en bøtte fylt med vann oppå (hvis du kommer til). Er det dusjkabinett rett over sluket (sluket ligger midt under) må dette dras frem eller ha klaring nok til at sluket/stakepluggen kan demonteres. Er du usikker? Spør på inspeksjonsrunden, dette kan ikke løses over telefon.

Kjellerboder

Felles avløpsstammer kan gå gjennom kjellerboder. Dersom det er stående rør fra gulv til tak i boden, vil vi ha tilgang til disse den aktuelle dagen.

Rens av ventilasjon:
VI MÅ HA TILGANG TIL ALLE VENTILER 
VI MÅ INN I ALLE LEILIGHETER!
Dette er nødvendig for at vårt personale skal få renset grenrørene fra selve leiligheten. Dersom du ikke kan være hjemme den aktuelle dagen, må nøkler leveres til vaktmester, nabo, eller til oss. Nøkler levert til oss skal ligge i en konvolutt/brødpose med navn, leilighetsnummer og informasjon om hvor du vil ha den levert. Gir du nøklene til en nabo eller vaktmester, er det viktig at du gir oss beskjed om hvem som har nøklene! Er det en nabo vi skal inn til samme dag, holder det at vedkomne gir oss beskjed på inspeksjonsrunden.

I henhold til Borettslagsloven § 5 - 17 - 3 og Huseierloven plikter andelshaver/beboer å la entreprenør få tilgang til leiligheten når oppdraget er bestilt av styret.
Med vennlig hilsen

Power Clean


TLF: 800 35 300